안녕하세요. 법무법인 효현 대표변호사 김재권입니다. 이번 시간에는 공유관계에 있는 공유자 일부가 다른 공유자 허락도 없이 공유부동산에 건물을 지어 사용하면 다른 공유자는 토지인도, 건물철거, 부당이득반환청구를 할 수 있는지에 대해 함께 공부해 보겠습니다.
부동산 공유관계의 공유자는 자신의 지분비율에 해당하는 권리가 있으므로, 공유부동산을 협의에 의해 제3자에게 임대하거나 일부 공유자가 단독으로 사용수익하게 되면 그 수익을 공유자끼리 지분비율로 나누게 됩니다.
그런데 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 무단으로 건물이나 시설을 지어 사용수익(직접 또는 임대)을 하고 있다면 다른 공유자는 어떤 조치를 취할 수 있을까요.
즉, 해당 공유자를 상대로 무단으로 지은 건물을 철거하고 점유부분을 인도하고, 인도할 때까지 지분비율에 해당하는 임대료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을까요.
먼저 민법에 따르면, “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분비율로 사용수익 할 수 있으며, 다만 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 그리고 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.(263 내지 265조)
● 무단점유 공유자에 대한 지분비율에 따른 부당이득반환청구
이처럼 민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있다고 규정하므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의 없이 공유부동산을 단독으로 사용수익 한다면 지분비율에 따라 부당이득으로 반환청구를 할 수 있습니다.
무단 점유한 공유자가 직접 사용수익을 했다면 그 사용수익으로 인한 이득금 중 자신의 지분을 초과하는 부분을 반환해야 하고, 다른 사람에게 임대를 했다면 수령한 임대료를 반환해야 하겠지요. 물론 반환할 부당이득을 계산할 때, 무단점유 공유자가 부당이득금에서 낸 세금 등 각종 경비는 공제되어야겠지요.
다만, 무단 점유한 공유자의 실제 이득이 불분명할 경우(입증이 곤란할 경우) 공유토지 중 사용수익한 부동산 부분에 대한 임대료 상당액에 대해 법원에 감정을 신청하여 나온 임대료 감정액 중 자신의 지분초과금액이 반환대상이 되겠네요.
이해하기 쉽도록 관련되는 사례 하나를 소개하겠습니다.
집합건물인 상가의 계단, 복도, 로비 등 '공용부분'을 무단 점유해서 사용수익한 경우 부당이득으로 반환해야 하는지 여부에 관한 최근 대법원 판례를 하나 살펴보겠습니다.
집합건물의 구분소유권의 목적인 ‘전유부분’은 각 구분소유자가 배타적으로 사용수익할 수 있는 반면, 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 각 공유자가 용도에 따라 사용하되 공용부분의 부담 및 수익도 지분비율로 나눠야 합니다.
종전 대법원 판례는 "무단 점유자는 해당 부분의 무단 점유를 풀고 인도해줄 의무는 있지만, 해당 공용부분은 임대의 대상이 아니므로 사용수익으로 인한 부당이득은 반환하지 않아도 된다"라고 보았으나(대판 2014다202608), 최근 전원합의체 판결로 종전 입장을 바꿔 이러한 경우에도 부당이득반환을 해야 한다고 판결했습니다. (2020년 5월21일 선고 2017다220744 전원합의체 판결)
사례를 살펴보면, A가 집합건물인 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 공용부분인 상가 복도와 로비에 골프퍼팅 연습시설을 무단으로 설치해 놓고 영업을 하자, 상가관리단에서 다른 구분소유자들의 사용을 방해했다는 이유로 무단점유 부분에 대한 인도청구 및 임대료(차임) 상당의 부당이득반환청구소송을 제기했습니다.
이에 대법원은 공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니라는 전제하에 "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도·계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 상가관리단에게 해당 공용부분을 인도할 의무가 있고, 해당 공유부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판결한 것입니다.
실제 상가복도 등을 무단점유하는 문제로 분쟁이 많이 되고 있는데, 점유부분을 인도해줘야 할 뿐 아니라 이제는 사용료도 반환해야 함을 유의할 필요가 있습니다.
그렇다면 무단점유자에게 사용료를 청구할 수 있다는 점을 알게 되었는데, 건물을 철거나 토지인도도 청구할 수 있는지 알아보겠습니다.
● 무단점유 공유자에 대한 건물철거, 토지인도 청구
이 문제는 다른 공유자가 무단점유 공유자를 상대로 공유물 보존행위로서 건물의 철거와 토지의 인도까지 청구할 수 있을까라는 문제입니다.
민법은 “공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
먼저 공유관계에 있어서 과반수(50% 초과)지분을 가진 공유자는 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 50% 미만의 지분을 가진 소수지분권자를 상대로 공유토지상의 건물의 철거는 물론 토지의 인도도 구할 수 있게 됩니다.
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영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.
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