《十大買舖陷阱》 總結了我和舖多年經驗，搞咗差唔多兩日兩夜，希望對你買舖有所啟發...
(10) 商舖是什麼物業及位置?
(9) 商舖可做什麼行業?
(8) 商舖可否出到牌?
(7) 舖商戶生意是否合規?
(6) 商舖的風火水電煤齊嗎?
(5) 商舖結構安全嗎? 漏水、塞屎渠?
(4) 如何處理商舖潛建、 Building Orders 等?
(3) 發展商周圍收購進行中? 誰收購最好?
(2) 買舖 - 公司股份轉讓風險有幾大?
(1) 舖租約唔見光細節 - 假租金，假租客?
十大買舖陷阱
俗語說「一舖養三代」，不過三代不容易養。買舖存在許多陷阱，16年前筆者開始與商舖結緣，現在和大家解構買舖十大陷阱。
第十：商舖是什麼物業及位置
你要弄清商舖是什麼物業及位置。有些舖位，表面上看來是一間舖，實際卻是一個住宅物業，若你以有限公司購入，隨時要多繳付三成稅。舖面的大小，會否有僭建呢？閣樓是自建閣樓，還是入則閣？可否坐人還是純粹存貨？切記不要盡信經紀給你的圖則，可能有些主力柱經多次改動下已從圖則消失，緊記從屋宇署網站（www.bravo.bd.gov.hk）翻查正式的圖則，並到現場確認自己舖位於圖則的所在位置。
第九：商舖可做什麼行業
留意商舖屬於集體官契，還是大廈公契。以大廈公契為例，有時會寫明某些厭惡性行業不能經營，幸運的話僅局限不能經營殯儀業或售賣肉類，不幸的可能禁止經營飲食業，因此必須看清楚公契的所有條款。若誤買一間位於街市內但公契列明不能賣肉，那租客的客源便狹窄得多。
第八：商舖能否出牌？
商舖如能出牌，自然較為值錢，好比鑽石獲GIA認證一般。不是每間舖位均能出牌，須視乎牌照種類。如食肆牌照規定走火通道樓底起碼有兩米高，要有洗水間、來去水，每平方呎能承重80磅。別以為地舖便必然合乎規定，萬一設有地庫，承重那一關便可能過不了。另外，商舖必須是商業用途，如樓上有註冊學校或老人院，出牌便更為困難。再舉一例子，如欲替遊戲機中心或麻雀館出牌，便須確保100米範圍內沒有其他教育機構。更重要的是，商舖的上手成功出牌，不代表新申請必然順利（除非頂手），因為規例正不斷收緊。
第七：舖內商戶的生意是否合規？
買舖的目的，無非為了升值、收租及日後加租，但若租客經營的業務不太合規，恐怕連租金也收不到。舉一例子，一間按摩院，若是同性按摩就問題不大，相反異性按摩（膝頭以上、膊頭以下、四肢以內）則較敏感，須申請「按摩院牌照」，而此牌照申請甚難，需要得到城規會及警務處處長批准。故此如租客經營按摩院，而又未取得牌照，業主便要小心其業務是否合規。事實上，不僅按摩院，醫館、藥業、藥房、補習社、寵物店、老人院等，作為業主也要了解是否合規經營，否則可免則免。
第六：商舖的風火水電煤齊備嗎？
最好的舖，當然是風火水電煤齊備。香港大約有14%的商舖沒有煤氣，不能經營中式小炒食肆。最常見的問題是不夠電，許多行業均受影響，如飲食業、髮廊、電器舖、洗衣店等。
電分為單相或三相電，如舖位大過300呎，宜盡量選一間有三相電的，因市面許多舖位只得單相60AMP，僅能支援約十部雞蛋仔機，把招牌霓虹燈或冷氣計算在內已超負荷。如欲加電，則要留意大廈有否用剩的電，並需經過業主立案法團批准。來去水方面，「來水」容易加，「去水」則較困難。
第五：商舖結構安全嗎？
買舖往往遇到一問題：商舖位於舊樓裡面或租客仍在，難以驗舖。很多舖位也有漏水問題，該如何處理？附近見到沙井，俗稱「圓清方臭」，因方形是污水渠，圓形是雨水渠，萬一沙井位於舖內，就不能用作廚房或食物室，異味、蛇蟲鼠蟻等問題亦較多，買舖時必須多加注意。
第四：商舖僭建、Building Orders等問題
買舖時緊記搞清有沒有僭建或Building Orders等問題。有些商舖，門面乍看寛敞，原來是僭建出來的。Building Orders方面，最常見有清拆及還原維修令（S24）、危險樓宇維修令（S26）、斜坡維修令（S27A），若不理屋宇署的命令，最高罰款廿萬及監禁一年，別以為那是「無牙老虎」，過去曾有判監的先例。
第三：發展商周圍收購進行中？
若買舖「博收購」，需留意三種模式。一、市區重建局收購；二、發展商跟業主單獨洽談；三、發展商強拍。
市建局收購的話，會按市值賠償110%-135%，還可能有額外補償津貼。
發展商跟業主單獨洽談，也有機會談出好價錢。
切忌發展商已收購了最少八成業權，而樓齡已超過50年及樓宇日久失修，如發展商申請強拍，收購價肯定最差。不過，筆者尚未聽聞業主蝕本收場，通常是嫌賺得不夠多吧了。
遇到一些較僻靜的舖位，經紀可能會吹噓發展商正在收購樓宇，讓買家憧憬買入後被高價收購。筆者覺得買僻靜舖位博收購，風險無疑太高。須知冷清商舖做不了生意，乾等根本不知要等多少年。買舖最緊要「以戰養戰」，做到生意就不怕等。作為業主，即使好運得到市建局提出收購，也可能因重重因素告吹，如2017年市建局萬安街／大角咀道需求主導重建項目，便因未達八成業主接受門檻而終止。
第二：公司股份轉讓的風險
有些人會利用公司股份轉讓方式買舖。這的確可節省8.5%物業印花稅，只需繳付0.1%股份轉讓印花稅，但此舉有不少弊處必須小心：(1)公司隱藏負債。例如上手業主在澳門輸錢，用公司名義借錢分十年攤還，若你接手公司，欠債便由你承擔。(2)銀行不會為公司股份轉讓的物業做按揭，買家必須繳付全數（Full Pay）後再和銀行商討借貸，成功與否視乎公司貸款能力而定。(3)買入後如舖價上升，上手業主可以諸多藉口不完成交易。
第一：租舖合約細節的陷阱
慎防租舖合約隱藏見不得光的細節，例如假租金或假租客。商舖很少講呎價，一般講厘數回報，有些業主很「醒目」，跟租客議定租約寫八萬，實際租客僅交租五萬，藉以提高舖價。待買家接手後，才發現八萬元租金收不足，甚至租客離開，租值因此下降，那時候又得付經紀佣金重新尋找租客，損失不少。
看過以上買舖十大陷阱，彷彿買舖如入「龍潭虎穴」，但也不必過於擔心，其實香港仍有很多良心業主，差在你遇不遇到吧了。畢竟買到靚舖，幾十年間升值數百數千倍的個案多的是。