借地権って売れるの？

住みかえに関する質問受付中！動画でお答えします。 コメント欄までお気軽にどうぞ。 ■目次 0:00　今回の内容 0:23　借地権って売れるの？ 2:25　いくらで売れるの？ 5:35　どうやって売るの？ 7:25　まとめ ■内容 借地権というのは 土地は持っていなくて 土地は借りていて 建物だけ持ってた場合ですよね そういった借地権って売れるのっていう話 それから売れるとしたら いくらぐらいで売れるのか じゃあ売る場合には実際どうやって売ると こんな話をしていきたいと思います 高齢者住まいアドバイザーの小柳 鈴木です お送りします　よろしくお願いします よろしくお願いします じゃあ鈴木さん 改めて借地権って売れるの？って事なんですけど 借地権ってどんな感じのものか 教えて貰っていいですか 意外にあるんですよね たまに「借地権って売れるの？」 て聞かれる事もあるのですけど はい そもそも借地権というのは 皆様の場合ですと 多いパターンが 専用住宅を建てることを目的として 土地の地主さんから借りる そこで借りて建物を建てる はい 要は土地を借りるわけですね 読んで字のごとく 土地を借りる権利です 土地は自分のものじゃありません この赤い部分は地主さんです そこを借りて自分で建物を建てると 当然土地は借りるわけですから 毎月か年に1回なのか 地代を地主さんにお支払いをする 土地の利用料　 土地のレンタル料を払うと言った形ですね 個人の地主さんもいますけど お寺とかも多いですね　多いですね お寺さん多いです お寺さんが土地を持っていて そこの家にお寺から土地を借りて建物を建てると そもそも江戸時代からが お寺さんとかが土地を多くお持ちだったので その名残みたいですけどね なるほど　そういうことですね 普通不動産ってやっぱり 土地と建物が一体になって 売られるというケースが やっぱり一番多いと思うんですけども この建物だけ持っていて 土地の利用権を持ってる 建物は自分のお金で建てたと 「こういったことも売れるんですか？｝ という話がありますんで ちょっと解説したいと思いますけども これ結論から言うと 売却可能　 売れますよ つまり自分がもう建物使わなくなっちゃったと こうしたら 土地を地主さんにね ありがとうございました と返さなければいけないのか っていうことなんですけども これは決してそんな事ないですよね ちゃんとしたこれは財産です 財産ですね この土地を使える権利というのはですね 建物の所有者が持っているわけですから これ資産価値があって 当然、売れると 言ったかたちになりますね なんで皆さん これ黙って地主さんに返さなくても良いですよ この形がまず分かってもらえれば じゃあ売れますよと言ったときにね いくらぐらいで売れるんですかと ここが皆さん興味があると思うんですよね これは難しいですよね 非常に難しいですよね これねちょっと これ鈴木さんは何に見えますか これはコーヒーカップとソーサーですね よく分かりましたね これ私がねちょっと書いた感じなんですけど もう私小学校の時はね 絵のコンクールで入選したこともあるんですよ 私は美術は2でした はい 絵心が 小４の時にね小さな小さな大会なんでね ちょっとこれは置いといて これちょっとコーヒーカップですよね コーヒーカップって カップとお皿 これが一体になって初めて 高く売れるというか ワンセットですよね そうワンセットってかたちですよね 恐らくフリーマーケットとかで カップしかない場合 もしくはお皿しかない場合 割れちゃってね　欠けちゃってね うん やっぱり揃ってるよりも 売り値が安くなるということですよね そうですね 2つ揃って 初めて値段がつくような物なんですけど どちらか一方だと どうしても値段が安くなっちゃうと 同じようなことが 借地権も言えるってかたちですね つまり借地権は お皿ない状態 土地が無い状態です カップしかない状態なので 基本的には 売れることは売れますが 商品性はかなり弱くなりますよ これはいたしかたない 肝心のお値段のほうですよね 値段っていうのは これ本当に状況によって様々 例えば銀座にある借地権なのか 全然もう郊外 いわゆる田舎の借地なのか これで全然変わってきますので 何とも言えませんけど いわゆる どうですか皆さんの通常の住居 住宅街の場合を考えると 経験上で言うとその土地の更地　 土地ですね 建物が建っていない状態の土地 土地の価格のですね 現実的には 30％から40％ぐらいなっちゃうかなと そうですね うん これもう何とも言えないんですよね 10％から20％の場合も そうですね あります 本来その土地が1000万ぐらいの土地だったら その土地を利用して建物を 建てる権利 借地権 これやっぱり300万円や400万円ぐらいに なっちゃう可能性がありますよと 場合によっては 場所によってはね もしくは交渉の状況によっては 100万から200万になることも これ全然ありますよって形ですね 個別の条件にもよりますから そう個別の条件によるんで 何度も言いますが一概に言えませんが こういったぐらいのところが 一つの目安ですよと 現実的には よく聞くのが借地権割合 路線価の借地権割合の話を聞きます 路線価の借地権割合っていうのは 国が定めた価格　 相続税を国が徴収するため そうですね　 相続税を計算するときにですね 土地と建物 両方持ってる人に関しては分かりやすいんですが 借地権で持ってる人 いくらぐらいかって言った時に 土地の割合に対して ６割じゃないか 7割位じゃないか8割位で 相続税を出す時の目安になります ただその数字は実際の借地権の売買には 一つの目安の ひとつにはなりますけどね 実態としてはかなり離れてるかなと 60%とか70%で 借地権が売れたってのは、あまり聞かない 聞かない　なかなか実際にはちょっと 難しいかなというの正直なところ 借地権売れることもわかりました 実際の価格は少し商品性も薄いので 厳しくなることもちょっと分かりました 実際これどうやって売るんですかね まずはですね すぐに不動産屋に行く 不動産屋さんに頼むという手も あるんでしょうけども どのみち 地主さんの承諾が必ず必要になってきます そうですね これ書いてある通り 土地を持ってる人ですね この承諾なしには売れませんと 売れない、というよりも 買う人がいないっていう形ですね 地主の承諾がないような借地権は 商品になりませんよと 実際に自分で地主さんにあたるか もしくは不動産業者さんの方に 相談しに行って 不動産業者にあたってもらうか これは別にどちらでもいいんですが いずれにしろ 地主に内緒で 売却を進めるってこと これ難しいです いう形ですね 地主の承諾っていうのは 口頭ではなくて承諾書ですね 書面ですね 文書で出してもらうことが必要です これがないと 買主さんが怖くて買えないですね そうですね これで地主の承諾書 これただで地主さん書いてくれますかね あのこれは法律で 決まってるわけではないんですけれども 地主さんに承諾を得るときには 地主さんは承諾料をくれ それが一般化されていますね　ほぼほぼ 承諾料 他の人に 建物売るので 承諾してくださいと これ承諾料って言ったり 別の人に建物の名義を 所有権を渡すので 名義書き換え料と言ったりします 名義書き換え料と言いますね それは借地権の価格 借地権を第三者に売る価格のですね 10%ぐらいが一つの目安ですよと いう風に言われてますね お金かかるんですよね結構ね そうなんですよ 地主を無視して売ることは難しいので ちゃんと地主さんと仲良くしないとね ここで地主さんの 性格とか千差万別なんですよね 地主さんによって対応がかなり変わってきます そうですね なので くれぐれも地主さんと 喧嘩しないで仲良くならないと なかなか借地権も 売り辛くなりますよって言った形ですね 今日のまとめなんですけども 皆さん借地権 これ商品価値あります ゼロじゃないです 資産価値しっかりあるんで 売ることができます 土地を持っていなくて 建物しか持ってない人でも 安心してくださいっていう 価値あります 地主さんに土地を返却する必要は全くございません そういうことですよね ただし土地がなくて 建物だけ 借地権だけだと 商品性は強くないですよ やっぱり普通買う人っていうのは 土地と建物セットで買いたいという人が 圧倒的に多いので 少し価格は弱くなりますよと 普通の住宅であれば やはり土地の値段の3割か4割 場合によっては1割か2割ということも 覚悟しなければいけない そんな形ですね 売れることは売れるんですが 地主の承諾 これ原則必須です もちろん別の方法もありますけども 地主さんの承諾が無いと 買う人は後々のトラブルが怖くて買えないと 言ったことになります こういうことからすると 鈴木さん 第三者に 商品として売れる可能性があるんですが 結局地主さんの承諾をもらう つもり 地主さんと何らかの交渉、折衝をすると 相談をしなければいけないということですよね そうすると これどうするのがいいですかね まず無償で返す必要がないということなんです 返す必要がないです 売れるとしても まずどのみち地主さんの承諾が必要なので 地主さんが買ってくれるのが 私はベストだと思いますね 私もそう思います　 まず地主さんへ接触するんで 地主さん買ってくるのがいいですよと 地主さんの方も何らかの都合で うちの土地が欲しいという場合がありますから なので地主さんの 状況 地主さんその土地をいるかいらないか 地主さんの経済的な状況によりますが 地主さんに買ってもらうのが 借地権者ね 皆さんも 高く売れる可能性あるし 地主さんの方も高く買ってくれる可能性があると こういったことですかね あの地主さんの リクエストに合致してればいいですね 例えば間口を広げたり うんうんうん 例えば孫に家を建ててやるとか はい そういった事情にフィットすると一番 お互いwin winで そうですね 地主さんが皆さんが借りてる土地をね 地主が買い取ること 買い戻すことによって 地主さんが持ってる土地も より有効に使えるようになると 言ったことであれば より有利に交渉すすめられると 言ったことになります 地主さんに承諾をもらって 承諾料を払って 不動産業者さんに頼んで 第三者の買ってくれる人を見つけるよりかは 地主さんが買ってくれるのがベストだと思いますね そうですね ただ地主さんが経済力がないとか その土地はもう特に要らないんだと 土地を買い取るお金は無いし 毎月毎月やっぱり地代 土地のレンタル料 使用料を払って欲しいと いうことであれば じゃあ承諾をしてくださいと 第三者に売ります といった順番ですね そうですね はい　地主さんが買い取りも嫌だ 第三者に売ることも承諾しないよと 地主さんがもう頑固で どうしようもないと とんでもない地主さんだと たまにありますね たまにありますよ こういったことが そうするとあの何も手が打てない じゃあ売れないのか うん　そういうことになると それはちゃんと救済策があって　 地主さんが承諾をしてくれないから 地主の承諾許可に代わる裁判って手もあります そういうことですね 裁判所に最後は泣きついて 地主から承諾をもらえる という手がないわけでもないです よほどの事が無ければ 裁判所の許可が下りると思います こんな順番で借地権の場合には 売買を進めていったらいかがでしょう 借地権でも売れると そういうことですね はい まずは借地権の形でも諦めないで 不動産会社さんの方に お気軽に相談してみてはいかがでしょう こんな話ね ちょっと借地権という形で 変則的なものをやったんですが