김종율 아카데미 대표 김종율 (촬영일 9월3일)
1:04 금리가 많이 떨어졌다. 상가를 가지고 싶다는 욕구는 커져 있는데, 소비적인 경기를 생각하면 상가를 살 때가 아니다.
2:05 주택 투자자(수요충)를 눌러서 부동산 투자를 했던 사람들이 이제는 상가 공부를 해야겠다고 생각하고 상가 투자에 관심을 갖는다.
3:29 입지 분석만 잘해서 임대료가 잘 나올 상가라면 집값이 오르고 떨어지는 논쟁에서 벋어 날 수 있다.
3:592 토지보다 어려운 것이 상가 투자인데 사람들은 상가 투자를 어렵다고 생각 안 한다. 투자해서 실패하는 사람들을 보면 토지보다는 대부분 상가에서 실패를 본다.
6:09 계단이 있는 상가는 나쁘다. 퇴근길 상권, 퇴근길 동선, 오른손의 법칙, 대형마트가 있으면 나쁜 상가라는 한 줄짜리 명제를 버리고 매출에 입각해서 보아야 한다.
7:06 유동 인구가 많은 상가를 사라는 말은 틀린 말이다. 주 동선이 있는 상가를 사라는 말이 맞는 말이다.
9:38 주 동선을 살피라는 말은 내가 검토하는 자리에서 2개 이상 경쟁 입지를 선정하고, 유동 인구를 파악해서 제일 많은 곳이 주 동선이다.
11:44 상가 투자는 일종의 가성비 게임이다. 초보들이 상권이 좋은 곳, 그리고 1층을 사려고 하는데, 위험하다. 상권 좋고 1층이면 폭탄 투자가 된다.
13:25 1층을 사려고 하는데 돈이 부족하면 안 좋은 지역을 사게 될 수도 있다. 1층을 고집하지 말고 상가는 가성비이기 때문에 좋은 입지이면 위로 올라가도 된다.
13:57 전체 층수에서 3분의 2층 내에서 사는 것이 좋다.(9층 상가면 6층까지) 안 좋은 입지의 1층보다 좋은 입지의 윗 층 상가가 이 임대료 보장 효과가 좋다.
16:10 아파트 단지 상가의 경우 최소 500세대 이상은 되어야 한다.
16:27 500세대 상가는 업종이 한정적이고, 학원, 의원, 제과점이 들어오는 상가는 2000세대는 되어야 한다. 1000세대는 상가수에 비해 들어갈 수 있는 업종이 애매하다.
18:02 새로 분양하는 상가와 이미 상권이 형성되어 있는 구상가 중에 자신이 없으면 구상가를 매입하는 것이 좋다.
19:53 강사들이 신축 상가든 권한다면 99% 수강생을 고객으로 보는 것이다.
21:33 신도시 같은 경우는 주변의 공인중개사들도 지금의 시세를 이야기할 수는 있겠지만, 성숙기 때 임대료가 얼마 나올 것인지, 매출과 손익이 얼마일지 분석하지 못할 것이다.
23:07 상가는 물건이 좋아야 하는 것이 50%, 조사를 잘 해야 하는 것이 50%이다.
26:50 실제 영업을 하는 분들을 만나서 인터뷰하는 것을 어려워한다. 실제 장사하시는 분들의 이야기가 부동산 중개사 설명보다 더 도움이 된다.