안녕하세요? 법무법인 효현 대표변호사 김재권입니다.
이번 시간에는 또 하나의 맹지탈출방법으로 ‘현황도로만으로 맹지에 건축허가받기’란 주제에 대해 함께 공부해 보겠습니다.
지적도상 공로로 통하는 진입로가 없는 땅인 ‘맹지’에는 원칙적으로 건축허가, 개발행위허가가 나지 않는데, 맹지이지만 공로로 통하는 사실상의 도로인 ‘현황도로’가 있다면 이것을 이용하여 건축허가를 받을 수 있을까를 알아보는 것입니다.
● 현황도로란
현황도로란 “지적도상 지목이 도로가 아니지만, 현재 사실상 도로로 사용되는 토지”를 뜻합니다.
●이러한 현황도로는 ‘이해관계인의 동의얻어야’ 도로로 지정받아 건축허가 가능
현황도로를 이용하여 건축허가가 가능한지 여부는 용도지역 등을 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.
국토계획법상 도시지역과 지구단위계획구역 또는 행정구역상 ‘동’과 ‘읍’지역(동,읍의 섬지역은 인구 500인 이상)은 건축법이 전면적용되므로 현황도로를 이용해서 건축허가를 받을 수 없습니다. 다만, 현황도로라도 이해관계인 동의를 얻어 도로로 지정·공고하면 당연히 건축이 가능합니다.
한편 국토계획법상 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로서, 행정구역상 ‘면’과 ‘리’ 지역이면 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있습니다. 다만 현황도로 소유자, 지상권자 등 이해관계인의 동의를 얻어야 합니다.
이렇게 ‘면, 리’지역, 비도시지역에 건축법 적용의 예외를 두는 것은 이런 지역은 개발압력이 낮아 도로에 대한 수요가 많지 않고 예산문제로 공로를 개설하기도 쉽지 않은 현실을 감안한 규정이라 할 것입니다.
이처럼 이미 현황도로를 이용해서 건축허가가 난 사실이 있더라도 신규로 건축허가를 신청하려는 경우 현황도로가 이미 도로로 지정이 되어 있지 않는 한 별도로 도로부지 소유자 등의 동의를 득해야 함을 유의해야 합니다.
현황도로 소유자 등의 동의요건과 관련하여 현황도로가 여러 명의 공유로 돼 있다면 모두 동의를 받아야 하고, 건축주가 일부 지분을 가지고 있어도 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 합니다.
● 다만, ‘조례’로 이해관계인 동의없이 건축허가 가능
그런데 예외적으로 현황도로 소유자 등의 동의 없이도 건축허가를 받을 수 있는 경우가 있습니다.
즉, 건축법은 소유자 등 이해관계인의 동의를 받지 않고도 건축위원회 심의를 거쳐 현황도로를 진입도로로 사용하는 것을 결정·지정할 수 있다고 규정하고 있습니다.(45조 1항).
즉, 건축법은 ‘허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우’와 ‘주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 것인 경우’에는 이해관계인의 동의가 없어도 해당 시군구청 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있게 함으로써 건축허가를 가능하게 하는 규정을 두고 있습니다.
특히 이해관계인 동의없이 현황도로를 도로로 지정하여 건축허가를 받을 수 있는 대표적인 사유인 ‘주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우’에 해당여부는 해당 지자체의 조례를 확인해 보면 알 수 있고, 조례의 규정에 따라 건축위원회 심의신청을 하여 도로로 지정받아 건축허가를 받으면 될 것입니다.
참고로 대구광역시와 경기도 평택시의 건축조례의 해당규정을 살펴보겠습니다.
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영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.
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