2025開年，二三線城市處於持續下跌！炒房客睇淡樓市，血本無歸，叫苦連天，瘋狂走佬！一線城市房租暴跌，樓市陷入泥潭！萬劫不復！#炒房客 #樓市 #下跌 #房價 #房租

2025開年，二手樓價跌麻了！二三線城市處於持續下跌！東莞新樓暴跌76%。 今日國家統計局公布了1月份70城樓價數據。 整體來睇，新樓價格有所上漲，二手樓價格大部分城市仲系處於下跌狀態。 具體來睇，一線城市新樓價格環比上漲0.1%，二線城市新樓價格環比上漲亦系0.1%，非常難得，呢系二線城市新樓價格舊年6月以來首次上漲，三線城市新樓價格環比下降0.2%， 很明顯就新樓價格來講，三線城市仲系唔得，仲系處在下降階段。原因很簡單，需求放緩，庫存過高，房屋賣不出去只能降價， 因為最近一兩年各個地方城市都系減少土地供應量，但奈何三四線城市之前的供應量太高，積壓的庫存太多，及時減少土地供應量，短期內亦冇辦法改變供需關係。 至於一二線城市新樓價格出現上漲，一部分原因在於舊年924以來的樓市鬆綁措施，確實刺激了一部分需求，使得銷量快速增加，甚至個別城市新樓銷量出現同比正增長，再加上土地供應量的減少，確實在一定程度上緩解了新樓庫存壓力。 更重要的原因仲系所謂的「好房屋」不斷出現，整體拉高了新樓價格，中指研究院數據顯示，今年前11個月，一線城市中上海2000萬以上新樓成交套數同比增長52%，深圳2000萬以上新樓成交套數同比增長49%；二線城市中成都、無錫、青島1000萬以上新樓成交套數同比增幅均超2成，合肥、西安800-1000萬新樓成交套數同比增幅均超4成。 高端改善需求大幅增長對新樓市場形成一定支撐，所以才造就了整體新樓價格的上漲，並且而家所供應的改善樓盤唔理系從得房率仲系容積率都遠好於之前，與其而家講新樓價格出現上漲，不如講新樓產品出現大幅度升級，拉高了性價比。 跟住我哋再睇二手樓樓價。一線城市二手樓價格環比上漲0.1%，二線城市二手樓價格環比下降0.3%，三線城市二手樓價格環比下降0.4%，整體來睇，更能反映市場行情的二手樓價格亦都一線城市出現咗上漲，二三線城市依舊處於持續下跌狀態，市場還在以價換量，並且70個大中城市入邊，二手樓價格環比上漲的城市只有7個，比上個月減少2個，亦都系講大部分城市的二手樓價格仲系不太理想，仲系處在下跌狀態。 從銷量來睇，好多一二線城市在今年二手樓的成交量都已經超過咗新樓，並且同比也都處於大幅度增長狀態，克而瑞數據顯示，今年全國重點30城，二手樓成交達到2.3億㎡，創下歷史新高，其中二手樓的成交份額占比達到59%，亦都系講二手樓的成交占比將近6成，新樓的成交占比只有4成，但如此高的成交量並冇讓二手樓的掛牌量出現明顯下降，呢講明而家的房地產市場仲系處在多空博弈的階段。2025年大部分城市的二手樓價格恐怕仲系要下降的，因此如果而家你手裡還持有多套二線城市的房產，特別系品質不高的，該出售就出售，該割肉就割肉，噉樣的話已經給你強調過好幾年了，特別系每年小陽春之前，我都提醒一次，你早一年聽進去，你就早一年止損，至於三四線城市就更唔使提了，因為已經唔系止損不止損的問題，而系流動性的問題。 所以一定要結合自己的房產認清市場，別有人給你講樓價上漲，你就開始激動，認為春天來咗。你睇睇嗰啲凡系給你理性分析樓價上漲的，前面得加幾多定語才能上漲？特別跟你講新樓價格上漲的，你亦都唔睇睇真實的情況，容積率系一降再降，得房率恨不得提升2成，樓價才漲個個位數。你講呢到底系樓價漲了？仲系另類的穩樓價呢？ 東莞新樓暴跌76% 東莞新樓大跌咗76%。呢兩日，有媒體發出一組數據非常嚇人，就系1月新樓網簽暴跌76%。初睇時，以為東莞樓市完了，又暴跌咗。但一查，卻也沒咁嚇人。實際上，1月東莞新樓網簽成交有1053套，不算差了。 出現暴跌76%，主要兩個方面。一系基數太高了，舊年12月網簽有4459套，全年第二高，而且特殊單位占比接近一半。另一方面，受到春節因素，市場本身會淡一啲。兩者導致了新樓網簽環比暴跌。實際東莞新樓的熱度，雖有下降，但並沒暴跌76%咁的恐怖。 節後，東莞發展商陸續有動作了。萬科、華潤、保利、光大等，率先喊出漲價消息。天驕國際、松湖潤府、旗峰潤府、保利天珺、世紀水岸等，上漲1-5%，最高漲價20萬一套。新樓成交亦有所復甦。 貝殼研究院數據統計，2月1-10日，東莞新樓網簽121套，2月1-19日，新樓網簽561套。過去10天，新樓網簽有400餘套。成個2月，東莞新樓網簽預計1000套左右，不算高。3月系關鍵期，月成交唔到2000套，小陽春將宣告失敗。畢竟，2000套系新樓繁榮的基礎線。 比如，舊年10月後，東莞新樓站上2000套+，甚至4000套+， 出現咗一陣繁榮期。23年9-10月，深圳放鬆限購刺激，東莞連續兩月站上2000套＋，短暫繁榮。23年年初，疫情放開後，東莞新樓站上2000套+，同樣出現咗短暫繁榮。拋開1-2月特殊月份，接落來3-4月，如果東莞新樓能到2000套+，也將會出現一波繁榮期。也意味住，舊年9月底至今，一直在復甦。 東莞新樓網簽均價小幅下跌咗。東莞1月新樓網簽均價24312元，相比上月跌咗一點點，幾乎忽略不計。有人講，新樓網簽均價，沒太大參考性，統計部門可調高了。話系咁講，但呢兩年新樓普遍大降價，想調高亦有難度。新樓均價亦系要結合市場實際。從整體趨勢睇，今年新樓網簽均價，比舊年明顯要低好多咗。舊年系東莞豪宅年，新樓網簽均價普遍3萬+。今年，新樓大幅下跌，官方控制的網簽均價，也只能大幅下跌，到而家的2.4萬左右。至少縮水了6000元一平。2.4萬，系而家官方認可的網簽均價，市場向好，就往上調高。具體到鎮街，能在2.4萬以上的，而家只有8個。分別系南城、東城、濱海灣、松山湖、萬江、長安、寮步、虎門，主要靠着呢啲鎮街拉樓價。 其次，鳳崗、厚街、大嶺山，3個鎮街在2萬以上。另外，塘廈、茶山、清溪、道滘、沙田、石碣、麻涌等20個鎮街在1字頭，石排甚至跌破萬元了。絕大多數都系拉後腿的鎮街。東莞新樓均價維持在2.4萬，亦系相當不容易。 舊年9月底後，東莞新樓迎來咗一波成交。但有個特徵，沒乜野發展商調價。而家，有啲盤嘴上喊着漲價，但實際也沒漲價。因為，而家東莞新樓去化壓力仲系挺大的，絕大部分鎮街艱難。在三四月黃金窗口期，除非特別大的刺激政策，否則發展商唔會無故漲價，讓自己損失客戶。畢竟回款，現金流更重要。相反，大部分樓盤，會趁着呢個窗口期，釋放一啲活動優惠，價格反而能更低一點。對買樓人來講，三四月系可考慮的。價格大概率唔會買高，除非下半年的市場，出現咗一系列急劇惡化。