嘉宾的推特handle：@QingyunH48652
以下是本期视频的核心内容：
1. 嘉宾背景
嘉宾「小狼」：国内从事刑诉方向律师工作，同时涉足多种投资（工厂、企业、店铺等）。
移民选择：家庭成员送往英国就读，自己先到泰国准备未来养老事宜。
2. 泰国购房的常见“灰色操作”与风险
以公司名义持有（泰国人 51%，外国人 49%）
这是网络和部分中介常推的做法，但实质上只要泰国人名下真实占股 51%，那块土地归公司而非个人所有。
如果泰方股东是“拼凑”来的，日后很容易出现勒索、产权纠纷或被举报为“黑产”。
泰国政府一直在打击这种“挂名持股”形式，不存在所谓“最近政策突然收紧”一说。
30 年 + 30 年 + 30 年租赁
法律只承认首个 30 年的有效租赁期，后续的两个 30 年并非受法律强制保障。
房东在续约时可能坐地起价，或根本不愿意续签，极易引发纠纷。
该做法需模拟“每年缴租”的流水、申报税务，手续繁琐，且无法从根本上解决房产归属问题。
“泰国政策变化”纯属借口
视频中提到某些人在国内声称“泰国这两年政策变严办不下来产权”，实则是自身违规操作或土地性质不合规，才导致无法办理产权。
3. 外国人合法持有泰国别墅的唯一正规途径
通过泰国投资促进委员会（BOI）：
先取得 BOI 投资资格，成为“独资”身份，而非与泰方合股。
必须购买 4,000 万泰铢（约合 800 万人民币）左右的国债或信托，三年内不可抛售；同时还需实际投入约 5,000 万泰铢的投资资金。
最终可获批在指定大城市（曼谷、芭提雅等）购买最多一莱（约 1,600 平方米）土地，产权有效期通常为 999 年。
门槛高且流程复杂：
对一般买家而言，前期资金成本高达数千万泰铢，远超普通中介或市场上常见的买房范畴。
4. “购房 vs. 投资”定位
不建议以投资增值为目的来泰国买别墅
泰国房产整体市场较为“死板”，升值空间不大；加之税费、律师费等一系列成本，若将来转售，往往难以保值甚至会亏损。
泰国租售比高，更多原因在于当地租房需求大、国内居民及海外退休群体倾向租房，不代表房产本身会大幅升值。
更适合自住养老或短期度假
如纯为养老、度假或喜欢独栋别墅的居住体验，可寻求合法途径；否则租房或购买公寓更实际。
公寓对外国人是可直接合法拥有的，手续相对简单，适合希望在泰国长期居住但资金规模有限的人群。
5. 在泰生活体验与文化差异
生活成本与治安：
曼谷治安总体尚可，夜晚出行并未遇到危险；生活成本比一线城市相对低，整体生活节奏更悠闲。
文化与沟通：
泰国人待人友好，但在商业或合同履行方面更“躺平”，不如中国人强调“一诺千金”；需充分理解当地办事风格。
国际学校：
泰国优质国际学校众多，相比国内国际学校学费更便宜，师资以欧美教师为主，语言环境与课程内容更国际化，适合做跳板前往欧美。
6. 结论 & 建议
普通购房者：若想在泰国短期或中长期居住，租房或购公寓更稳妥；办手续相对简单，产权明晰（公寓外国人可直接持有）。
别墅如果仅仅为了度假，可考虑 30 年租赁，但要做好后续无法续约、房东加价等风险预案。
高净值投资者：如果想真正“合法”且“永久”持有别墅用地，需走 BOI 途径，准备几千万泰铢资金，投资门槛高。
投资增值潜力有限，不适合纯粹炒房；更多是为个人居住与身份安排。
关于政策：长期来看，泰国对外资持有房产政策整体趋向放宽，但不会出现“无限制地售卖土地”的变化。
网络上所谓“泰国政策突变导致产权无法办理”的说法，大多是项目本身违法违规、土地性质不对，或开发商资金链问题所致。
最后，小狼也提醒广大买家：
切勿盲信中介的“灰色操作方案”；
选择专业靠谱的律师团队；
购房前务必实地考察、核实房产性质与手续要求；
从理性角度评估是否真的需要持有别墅，否则公寓或租赁往往性价比更高。
本期内容到此结束，如果您对泰国置业或其他相关投资话题感兴趣，可关注本频道并持续留意后续更新。
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