💥💥💥3 ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับ💥💥🔥
🔥🔥การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ปพพ. ม.1299💥💥
🔥1. ภายใต้กม.นี้ (ปพพ.) หรือ กม.อื่น
ในที่นี้ กม.อื่น ได้แก่ ป.ที่ดิน และพรบ.การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ 2511 หรือกม.อื่นที่อาจมีเพิ่มในภายหลัง กล่าวคือ หาก ป.ที่ดิน หรือพรบ.การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ 2511 บัญญัติไว้อย่างไร ต้องปฏิบัติตามกม.นั้นก่อน
กรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไข ป.ที่ดิน หรือพรบ.การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ 2511 หรือกม.อื่นฯ จึงจะปฏิบัติตามปพพ.
และในกรณี ปพพ.บัญญัติอย่างไรก็ปฏิบัติตามนั้น เช่น กรณีสาธารณสมบัติของแผ่นดิน หรือทรัพย์ของแผ่นดิน ม.1304-ม.1307 ก็ไม่อยู่ในบังคับ ม.1299
🔥2. อสังหาริมทรัพย์ ปพพ.ม.139 ได้แก่
2.1 ที่ดิน
2.2 ทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน ลักษณะถาวร
2.3 ทรัพยสิทธิของที่ดิน
2.4 ทรัพยสิทธิของทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน
🔥3. การได้มาซึ่งที่ดิน มี 5 ทางด้วยกัน
3.1 ได้มาตามกม.เก่าก่อนประกาศใช้ ป.ที่ดิน
3.2 ได้มาตาม ป.ที่ดิน (ม.2, ม.3, ม.27ทวิ, ม.27ตรี ม.58-60)
3.3 พรบ.การจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ 2511 (ม.11 ม.26 ม.40)
3.4 ได้มาตามกม.อื่น (อาจมีกม.อื่นในอนาคต)
3.5 ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์/ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตาม ปพพ.ม.1299
💥💥3.5.1 ได้มาซึ่งอสังหาฯ/ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยทางนิติกรรม
กล่าวคือ มีการแสดงเจตนาเสนอ (คำเสนอ) และสนอง (คำสนอง) ถูกต้องตรงกัน ตาม ปพพ.ม.149
(1) การใดๆ
(2) กระทำลงโดยชอบด้วยกม.
(3) ด้วยใจสมัคร (เจตนาถูกต้องตรงกัน ไม่มีความบกพร่องในส่วนเจตนา ไม่เกิดจากเจตนาลวง เจตนาซ่อนเร้น นิติกรรมอำพราง กลฉ้อฉล สำคัญผิด
(4) มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล
(5) เกิดความเคลื่อนไหวแห่งสิทธิ
5.1) ก่อสิทธิ
5.2) เปลี่ยนแปลงสิทธิ
5.3) โอนสิทธิ
5.4) สงวนสิทธิ
5.5) ระงับซึ่งสิทธิ
นิติกรรมที่ทำให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์/ทรัพยสิทธิ เช่น สัญญาซื้อขาย ม.456 ว.1 ว.2 สัญญาขายฝาก สัญญาแลกเปลี่ยน สัญญาให้ สัญญาเช่าซื้อ การตีใช้หนี้ (ได้มาโดยนิติกรรมตีราคาทรัพย์เพื่อชำระหนี้)
(แต่สัญญาจำนองไม่ใช่การได้มาซึ่งที่ดิน แต่ทำให้ได้มาซึ่งบุริมทรัพยในการได้รับชำระหนี้ก่อน)
💥💥ผล ม.1299ว.1 กรณีเป็นการได้มาโดนทางนิติกรรม💥💥
💥(1) "หากจดทะเบียนแล้ว" จะทำให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เกิดเป็น "ทรัพยสิทธิบริบูรณ์"
ใช้ยัน "ต่อสู้ได้กับทุกคน"
💥(2) "หากยังไม่จดทะเบียน" "สิทธิยังไม่บริบูรณ์" เป็นทรัพยสิทธิ (แต่ "บริบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิ"
ใช้ยัน "ต่อสู้ได้ผูกพันได้เฉพาะคู่สัญญาที่เข้าทำนิติกรรม" แต่ไม่สามารถใช้ยันต่อบุคคลอื่นได้)
💥💥3.5.2 ได้มาซึ่งอสังหาฯ/ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น สิทธิครอบครอง การครอบครองปรปักษ์ (ม.1382) ภาระจำยอม (ทางจำเป็น) สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ รับมรดก ม.1599 ม.1600 กรณีพินัยกรรม (เคยมีฎีกาตัดสินในทำนองว่าการทำพินัยกรรมเป็นกรณี ม.1299 ว.1 แต่ส่วนตัวผมเห็นว่าน่าจะเป็น ม.1299 ว.2 มากกว่า) การได้มาโดยคำพิพากษาของศาล
💥💥ผลของ ม.1299 ว.2 ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม💥💥
💥ผล (1) สิทธิของผู้ได้มานั้น
💥1.1 ถ้า "จดทะเบียนแล้ว" (ต้องจดทะเบียนถูกต้องตามกม.โดยผู้มีสิทธิ) จะทำให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เกิดเป็น "ทรัพยสิทธิบริบูรณ์"
ใช้ยัน "ต่อสู้ได้กับทุกคน"
💥1.2 ถ้า "ยังมิได้จดทะเบียน" ผลจะ "เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้"
💥ผล (2) เกิดทรัพย์สิทธิ ใช้ยันต่อสู้คนอื่นได้ ในที่นี้ได้แก่
💥2.1 สู้คนนอกที่ไม่เสียค่าตอบแทน แม้จะสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริตได้
💥2.2 สู้คนนอกที่เสียค่าตอบแทน แต่ไม่สุจริต (ดูว่ารู้ก่อนจดทะเบียนหรือหลัง ถ้ารู้ก่อน= ไม่สุจริต รู้หลังจดทะเบียน = สุจริต) และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
💥2.3 สู้คนนอกที่ไม่เสียค่าตอบแทน และไม่สุจริต (ซึ่งไม่มีทางที่จะจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตได้)
💥2.4 สู้เจ้าของเดิมได้ด้วย
💥💥💥แต่ผู้ได้สิทธิยันต่อสู้กับคนที่สุจริต+ เสียค่าตอบแทน +จดทะเบียนรับโอนโดยสุจริตไม่ได้ 💥💥💥
💥💥💥สรุป ผลของ ม.1299ว.2 ได้มาโดยทสงอื่นนอกจากนิติกรรม แต่ยังไม่จดทะเบียน คือ สู้ไม่ได้เพียงคนเดียว (ผู้ที่ทำครบ 3 เงื่อนไข คือ ผู้สุจริต เสียค่าตอบแทน จดทะเบียนโดยสุจริต) สู้คนอื่นได้หมด (ที่ไม่ครบ 3 เงื่อนไข)💥💥💥