ฎีกา InTrend Ep.140 อนุญาตให้สร้างบนที่ดินแล้วจะให้ออกต้องทำอย่างไร
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : วิญญู พิชัย, สรวิศ ลิมปรังษี, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์
Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์
ตามปกติเจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิเต็มที่ในที่ดินของตนเองที่จะใช้ประโยชน์หรือทำเป็นประการใดก็ได้ แต่หากเจ้าของที่ดินได้ให้สิทธิบางอย่างแก่บุคคลอื่นไป แล้วต่อมาต้องการจะเปลี่ยนแปลงสิทธิที่ให้ไปนั้นบางครั้งก็อาจจำเป็นต้องทำตามขั้นตอนที่ถูกต้องด้วย มิฉะนั้นย่อมไม่อาจทำให้สิทธิที่บุคคลอื่นมีอยู่เสื่อมเสียไปได้ ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินอนุญาตให้บุคคลอื่นสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองแล้วต่อมาประสงค์จะให้ออกไป จะต้องทำอย่างไรจึงจะถูกต้องตามกฎหมาย
นายจันทร์มีบุตรคือนายอังคาร นายอังคารได้แต่งงานกับนางสาวพุธ แต่เนื่องจากทั้งสองคนยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นายจันทร์จึงอนุญาตให้นายอังคารกับนางพุธสร้างบ้านในที่ดินของนายจันทร์เพื่อที่จะไม่ต้องไปซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านใหม่ซึ่งจะต้องใช้เงินมาก นายอังคารกับนางพุธจึงได้สร้างบ้านหลังหนึ่งในที่ดินของนายจันทร์
ต่อมานายอังคารได้ถึงแก่ความตาย หลังจากนั้นนายจันทร์เริ่มมีปัญหาทะเลาะกับนางพุธหลาย ๆ เรื่อง จนสุดท้ายนายจันทร์ไม่ต้องการให้นางพุธอาศัยอยู่ในที่ดินของตนเองจึงได้จ้างทนายความให้ดำเนินการให้นางพุธออกไป
ทนายความได้ส่งหนังสือบอกกล่าวแจ้งให้นางพุธขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของนายจันทร์ภายใน 15 วัน แต่นางพุธไม่ยอมย้ายออก นายจันทร์จึงมาฟ้องขับไล่นางพุธ
ในกรณีที่เกิดขึ้นนี้ ตามปกติการสร้างบ้านบนที่ดินย่อมทำให้บ้านหลังนั้นกลายเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินผืนนั้นและเป็นกรรมสิทธิของเจ้าของที่ดินด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 แต่กรณีนี้การที่นายจันทร์อนุญาตให้นายอังคารและนางพุธสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง ทำให้บ้านที่สร้างขึ้นนั้นไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดินของนายจันทร์ เพราะเป็นกรณีที่ผู้สร้างบ้านใช้สิทธิในที่ดินของคนอื่นตามที่ได้รับอนุญาตมา บ้านจึงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของทั้งนายอังคารและนางพุธตามที่มาตรา 146 กำหนด
การที่นายจันทร์อนุญาตให้นายอังคารและนางพุธสร้างบ้านบนที่ดินของตนโดยทำให้บ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของทั้งสองคนถือเป็นการให้ “สิทธิเหนือพื้นดิน” ของนายจันทร์ด้วยลักษณะหนึ่ง เพียงแต่นายจันทร์ไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้ว่าสิทธิที่ให้นี้มีกำหนดเวลามากน้อยเพียงใด จึงถือเป็นสิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา
การที่นายจันทร์จะยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินที่ให้ไปโดยไม่มีกำหนดเวลา มาตรา 1413 กำหนดไว้ว่าจะต้องบอกเลิกโดยมีกำหนดเวลาพอสมควรด้วย เพื่อให้อีกฝ่ายได้มีเวลาตระเตรียมและขนย้ายข้าวของออกจากที่ดินได้ แต่ในกรณีที่เกิดขึ้นคดีนี้ แม้นายจันทร์จะให้ทนายความส่งหนังสือบอกกล่าวให้นางพุธขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านและที่ดิน แต่หนังสือบอกกล่าวนั้นไม่มีข้อความที่แสดงให้เห็นเจตนาที่จะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินที่ฝ่ายนางพุธมีอยู่ นอกจากนั้น แม้จะกำหนดเวลาให้นางพุธขนย้ายข้าวของออกไป แต่การย้ายข้าวของในบ้านย่อมยากที่จะทำได้เสร็จสิ้นภายใน 15 วัน จึงถือไม่ได้ด้วยว่านายจันทร์ได้บอกเลิกโดยกำหนดเวลาพอสมควรแล้วที่จะทำให้นายจันทร์บอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินโดยชอบ
นอกจากนี้ การที่บ้านที่ปลูกขึ้นเป็นสินสมรสของนายอังคารและนางพุธ แม้นายอังคารจะตายแล้วและทำให้ตัวนายจันทร์เองรับมรดกกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนี้มาด้วยส่วนหนึ่ง แต่นางพุธเองก็ยังมีกรรมสิทธิ์ในบ้านด้วย ในกรณีนี้ตามมาตรา 1415 กำหนดไว้ว่าหากเจ้าของที่ดินไม่ต้องการให้มีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปก็ต้องซื้อสิทธิในบ้านนั้นตามราคาท้องตลาดด้วย แต่นายจันทร์เองก็ไม่ได้มีการแสดงเจตนาว่าจะซื้อสิทธิในบ้านดังกล่าวจากนางพุธแต่อย่างใด จึงทำให้นายจันทร์ไม่ได้ดำเนินการที่จะมีผลเป็นการยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินที่นางพุธมีอยู่โดยชอบ ย่อมไม่มีสิทธิมาฟ้องขับไล่นางพุธได้
ดังนั้น หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้บุคคลอื่นสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองอันทำให้ผู้ที่สร้างบ้านนั้นมีสิทธิเหนือพื้นดิน หากไม่มีกำหนดเวลาของการอนุญาตไว้ การจะยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินนี้จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าโดยกำหนดเวลาพอสมควรให้ผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินทราบก่อนด้วย มิฉะนั้นการบอกเลิกย่อมไม่ชอบและไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4471/2565)