ผู้ขายปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน แต่ไม่ได้ไถ่ภายในกำหนดบ้านเป็นของใคร? | Modern Law

ขายฝากที่ดินต่อมาผู้ขายได้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน แต่ไม่ได้ไถ่ภายในกำหนดบ้านเป็นของใคร

1.ขายฝากคืออะไร ?
มาตรา ๔๙๑ อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

2.ระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์สิน
มาตรา ๔๙๔ ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดังจะกล่าวต่อไปนี้
(๑) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย
(๒) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย

3.ใครไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้บ้าง
มาตรา ๔๙๗ สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้ คือ
(๑) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
(๒) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
(๓) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

4.ไถ่ทรัพย์สินจากใครได้บ้าง
มาตรา ๔๙๘ สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
(๑) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
(๒) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอน ว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน
----------------------------------------------------------
1.ขายฝากที่ดินแต่ไม่ได้ระบุบ้าน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3737/2553 แม้ในการซื้อขายสิ่งปลูกสร้างพิพาท ผู้ร้องกับจำเลยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่สิ่งปลูกสร้างนี้อยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 7412 ซึ่งจำเลยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนขายฝากให้แก่ผู้ร้องแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินย่อมตกเป็นของผู้ร้อง เมื่อบ้านเลขที่ 50 อยู่บนที่ดินดังกล่าวมาก่อน และจำเลยยังได้ทำหนังสือสัญญาโอนสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่ผู้ร้องด้วย สิ่งปลูกสร้างจึงเป็นส่วนควบของที่ดินซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น เช่นนี้ การที่โจทก์นำยึดสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าของทรัพย์ ผู้ร้องจึงมีอำนาจยื่นคำร้องขอให้ปล่อยทรัพย์

2. ที่ดินพร้อมบ้าน แต่ทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่ดิน ผู้ซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์เฉพาะที่ดิน ส่วนบ้านต้องรื้อถอนออกไป ไม่ถือเป็นส่วนควบ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 120/2559 ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือบ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้เพราะต้องประเมินราคาจึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง
คู่สัญญาไม่ได้ตกลงขายฝากบ้านเลขที่ 252 ด้วย บ้านหลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์

3.ขายฝากเฉพาะที่ดินแล้วต่อมาปลูกบ้านในที่ดินนั้น

หากมีการขายฝากที่ดินแล้ว ต่อมาผู้ขายฝากได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างลงไปในที่ดินระหว่างสามารถใช้สิทธิไถ่ได้ โดยที่ผู้ซื้อฝากรับรู้เกี่ยวกับการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินมาโดยตลอดแต่ไม่ได้โต้แย้งหรือห้ามปรามการก่อสร้างบ้านของผู้ขายฝากแต่อย่างใด จนกระทั่ง ผ่านพ้นระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินคืน จึงมีปัญหาว่า บ้านบนที่ดินเป็น
กรรมสิทธิ์ของใครแล้วมีสิทธิหน้าที่ต่อกันอย่างไรบ้าง

บ้านเป็นของผู้ซื้อฝากเพราะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่พิพาทนั้น บ้านเป็นทรัพย์สินที่ปลูกสร้างแบบตรึงตราถาวรจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบนั้นด้วย แต่ทั้งนี้ การปลูกสร้างบ้านบนที่ดินเป็นการปลูกสร้างบ้านโดยสุจริต เจ้าของที่ดินจึงต้องมีหน้าที่ในการใช้ราคาที่ดินที่เพื่อขึ้นเพราะการปลูกสร้างโรงเรือนนั้น

---------------------------------------------------------------------------------------
*หากคลิปนี้ผิดพลาดประการใดต้องขออภัยไว้ ณ ที่นี้ด้วยนะคะ

Page Facebook : ModernLaw
หรือคลิกที่ลิงค์ : https://www.facebook.com/modernlawth