業界全体でも久々のPO公表でした。規模は小さめですが、低いP/NAVでの増資でもそこまで翌日の株価はディスカウントされていなさそうでしたので、今後の業界全体の動きが活発になると良いな、と感じました。
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※読み上げた台本は概要欄の一番下にあります。
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【参考資料】
平和不動産リート投資法人のHP
https://www.heiwa-re.co.jp/
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【台本】
皆様こんにちは、今日のジェーリートチャンネルです。
今回は、先日公表されました、平和不動産リート投資法人のPOについて、
見ていきたいと思います。
まずは簡単に、平和不動産リートの紹介です。
資産規模は約2,700億と、中規模型のJリートになっており、
物件数は132物件と多めで、中規模クラスのオフィスやレジで構成されている複合型の銘柄になります。
直近の株価は13万円程度と、投資しやすい金額設定です。
平和不動産リートの特徴は、資産回転型のリートであるという点です。
15期連続で売却益を計上しており、コロナ禍の影響があったにもかかわらず18期連続増配という実績があります。
売却を続けていますが、縮小していっているわけではなく、
むしろ資産の入れ替えを積極的に行っていることで資産規模は拡大しています。
老舗のリートはスポンサーグループの外に物件を出さない、中長期で安定的運用、
というのが主流だと思いますが、平和不動産はアクティブ感が強いなと感じます。
次に、今回のPOの概要についても見ていきましょう。
数字で見ると、8物件、188億円の物件取得、4物件、簿価ベースで48億円分の物件売却を行い、
エクイティの調達は約68億と、小ぶりなPOです。
ただ、今回一気にこの物件売却をやったわけではなく、
今年の2月から4月にかけて3，4回に分けて物件の取得、入れ替えをリリースしており、
PO時に追加されたのは赤く囲った3物件で、一連の入れ替えの中でのPO、という位置づけのようにも見えますね。
また、調達資金の使途は前もって借金をして買った物件の借入返済と、新規物件取得用に充当する、という記載もありました。
取り組みの前後で簿価LTVは下がる、ということで、
金利上昇局面では少しでもLTVは下がった方が、プロの投資家からも喜ばれるかな、という印象です。
平和不動産リートは、資産入れ替えの中であらかじめ借金をして物件を買っておき、
機を見てエクイティを調達してLTVを下げる、というのが何回か続いていますね。
では、気になる分配金についても見ていきましょう。
POの影響がある半年先の分配金は変わらず、1年先の分配金は直近の期の3％増、ということでした。
ピーナブが0.9弱の株価水準でのPOのため、あまり強い数字には感じないですが、
しっかりプラスの数字は作りに行っている状態です。
それでは、株価についても見ていきたいと思います。
PO公表翌日の株価は指数対比でマイナスの2％程度で収まりました。
一般的にはPOによって、総くち数が増え、1口あたりの利益が薄まってしまう
希薄化分は下がってもおかしくないと思いますが、
口数が4.5％増えるのに対して2％程度の下げなのでまだ耐えている方なのかな、と感じます。
平和不動産リートは約半年程度のスパンで見ると、ほとんどの期間で東証リート指数をアウトパフォームしており、
PO後も指数よりはまだ上にいる状態です。
継続的な物件売却というところが投資家からは好感を持たれているのかな、と推察します。
最後に、個人の感想です。
今回のPOは、規模は小さかったですがJリート業界全体でも久々のPOになりました。
平和不動産リートは資産回転型を重視しており、物件を継続的に売却する、というのが特徴だと思います。
売買市場が反転したらどうするんだ、とか、回転型ならデべ株やほかの不動産銘柄株でいい、などという声もありそうですが、
平和不動産リートは18期連続増配という実績、現在の株価ベースでも予想配当利回り5.95%と、
今の好調な不動産売買市場環境で、資産回転型の強みが生かせているなと感じます。
また、同日に行われたスポンサーである平和不動産の決算説明資料の中でも、
長期的な成長戦略の1つとして、アセットマネジメント事業の拡大が掲げられており、
さらなるスポンサーサポートも期待できるやに思えます。
皆さまは銘柄を選定する際は、どのような視点でご覧になっていますでしょうか？
最後まで、ご視聴いただきありがとうございました。
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