0:00美国房地产趋势分析
0:23席勒的预测与现实
1:35房价快速上涨
2:20收入与房价的不平衡
5:49投机性购买的增加
9:54利率问题
11:10供需问题
16:24违约及拍卖问题
18:32持续存在的通货膨胀问题
20:42区域市场分化
23:10Trump总统上台的影响
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菊子说房产：2025 年美国房地产趋势
在 2025 年伊始，房产市场的走向再次成为人们关注的焦点。就像在生活中寻找安稳的家一样，了解房地产的动态对许多人至关重要。今天，让我们一同深入剖析 2025 年美国房地产市场的复杂局势。
回首往昔，2000 年著名经济学家席勒在《非理性繁荣》中对 2008 年房地产崩盘的预测仍令人记忆犹新。当时，房价飞涨、收入与房价失衡、投机炒房盛行，这三点成为了危机的导火索，而次贷危机更是加剧了崩盘的惨烈程度。
时光流转至 2025 年，情况似乎更加严峻。自 2020 年疫情爆发以来，房价涨幅惊人，高达 85%，在许多大城市的近郊区，房价翻倍或增长 50% - 100% 的情况屡见不鲜。收入与养房成本的差距也达到了历史峰值。以亚特兰大近郊的房子为例，2021 年 25 万的房子，贷款利率 2.5% 时养房成本为 1154 美元，租金 1500 美元，买房还能盈利；而到了 2025 年，房价涨至 40 万，贷款利率 6.5%，养房成本飙升至 2605 美元，尽管租金涨到 2000 美元，但租房反而成为更划算的选择，许多原本有购房意愿的家庭因此望而却步，需求端受到严重冲击。同时，炒房现象愈发猖獗，机构投资者大量涌入独栋住宅市场，从 2011 年之前的零介入，到 2015 年拥有 17 万 - 30 万套，再到 2022 年 32 家机构持有 45 万套，其中排名前五的投资人就拥有近 30 万套，翻房数量也逼近 2008 年崩盘前的水平，市场供应面临巨大的不确定性。
然而，尽管形势看似危急，市场却也存在着一些稳定因素。从利率方面来看，虽然当前 30 年固定分期贷款利率接近 7%，但相较于历史平均的 7.72%，仍处于相对较低的水平。在供需关系上，全美可售房源 180 万套，低于平衡所需的 225 万套，整体供应不足。不过，不同地区差异显著，南部阳光地带库存增加明显，而中西部和东北部则库存紧张。从拍卖数据可知，目前拍卖房源数量维持在 8 万套左右，远低于 2009 年的 60 万套，由于房价大幅上涨，有贷款的房子大多存在净值，房主不会轻易让银行收房，这也为房价稳定提供了一定支撑。此外，通货膨胀的持续存在使得建房成本上升，从新建房到二手房，价格都有上涨的动力。同时，房地产市场细分加剧，如亚特兰大市中心房价下降 1.5%，而其郊区 Savannah 却上涨 5.6%，这意味着不能仅依据全美或大城市的整体数据来判断局部市场。
展望未来，特朗普上台后的政策也将对房地产市场产生深远影响。他的减税、刺激投资消费、基建计划、贸易和移民政策调整以及招商引资等举措，有望推动经济增长和就业提升，总体上对房地产市场利好，但也可能因通货膨胀导致贷款利率居高不下，给市场带来一定的压力。
综合各方因素，截至目前，全美平均房价同比增长 2.5%，不同地区涨跌各异。各大机构对 2025 年房价预测也不尽相同，Zillow 预计涨幅 2.6%，高盛预计 4.4%，穆迪预测 0.3%，Apollo 全球管理公司预计 10.8%，HousingWire 预计 3.5%。总体而言，2025 年美国房地产市场虽面临诸多挑战，但全美平均房价大概率稳中略涨，不过具体到各个地区，仍需细致分析当地供需等影响因素，购房者和投资者都需谨慎抉择，方能在这个复杂多变的市场中找到适合自己的方向。
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